谁是高房价最大保护伞？房地产现在还有投资价值吗（2）

房地产市场现在还有投资价值吗？

在此，撇开以自住房需求为主的刚性消费者，重点讨论房地产市场对潜在投资者的投资价值。笔者认为，不动产作为居民资产配置的重要组成部分，应从安全性、收益性和流动性三方面来综合考虑是否具有投资价值。

住房资产的安全性是指住房居住属性消失的风险。住房作为不动产，其居住属性和资产属性存在消失的可能，如地震、核泄漏等事件出现重大安全事故，或者城市建设和规划难以兑现，如海景房、各地新城的基础设施等配套长期缺位，前景十分悲观，这些住房的居住和资产属性都面临消失的风险。

住房资产的收益性包括住房价格上涨的增值收益和房租获得的租金收益。其中，理论上讲，租金收益是衡量住房资产长期投资价值和收益性的关键指标。

住房资产的流动性则是指住房作为一类资产在二级市场交易的活跃程度，投资者持有不动产能否及时套现的可能性和便利程度。

综合考虑以上三个方面，笔者认为，如果剔除学区等非经济因素，一线城市房地产的投资价值并不大，其关键原因在于一线城市价格过高，透支了住房价格的未来上涨空间。从长期投资价值来说，大多数一线城市住房的租售比都在1/1000以上，住房通过出租获取的年化投资收益率仅为1%左右。