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  • 房产税开征后 房价会降吗

    一度还在讨论“该不该征”的房地产税,目前有了确切的结论,不但要征,而且极有可能在不远的未来就会开征。专家分析指出,房地产税的开征,对楼市的影响是积极正面的,民众不必过于担忧。

    房地产税渐行渐近

    种种迹象表明,房地产税离我们已经越来越近了。

    近日,最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划向社会公布,包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中,这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。有学者指出,此举意味着房地产税有了确切的说法,同时对“房地产税该不该征”的争议给予了明确的回应。

    开征房地产税
    开征房地产税

    分析人士预测,按照惯例,凡是纳入立法规划的立法任务,通常会在任期内完成。因此业内人士普遍认为房地产税的立法有望在2017年底之前完成并获得通过。

    据了解,房地产税与此前在上海、重庆试点的房产税有着本质的不同。房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。而房地产税则涉及的税种包括了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税等等。而在2013年11月召开的十八届三中全会上,中央就提出将房产税改革上升为房地产税体系建设,要求加快房地产税立法并适时推进改革。从措辞上变化不难看出,这是一个综合性改革。

    此外,房地产税开征的配套工作也在有条不紊地进行着。据了解,不动产登记制度已于今年3月份开始实施。8月初,国土部下发通知要求,各地在今年下半年要实现信息平台上线试运行,2017年要基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。

    短期内尚难以开征

    虽说房地产税已经进入立法阶段,但实际上,离正式出台还有很长的路要走。

    专家表示,房地产税的开征必须要满足多个条件。

    首先是必须完成立法并通过。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示,虽然房地产税已经纳入本届人大立法规划,并极有可能会在2017年底获得通过。但完成该步骤之后会不会马上宣布实施,还难以下结论。

    其二是配套工作需要提前完成。谢逸枫表示,房地产税的开征,离不开不动产登记系统,同时必须实现全国住房信息系统联网。在今年3月份,不动产登记制度正式实施,但不动产登记信息平台的全国联网需要在2017年底才基本实现。在不动产登记信息平台尚未实现全国覆盖之前,房地产税的开征难以实现,由此可见,至少在2017年底之前,房地产税推出的可能性不大。

    还有一个不可忽略的问题是,诸多技术难题如果不能解决,也会导致房地产税开征时间不断延后。易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱分析指出,目前还存在不少技术难题期待解决,包括税率的制度,免税的条件等等,各地方政府虽然有自主权,但是到底采用什么标准,目前尚存疑问。

    那么,房地产税有可能会在何时推出?同策咨询研究部总监张宏伟认为,建立不动产统一登记制度,房地产税立法的完成等为房地产税顺利推进的基础条件,从官方公布的推进口径来看,上述两项工作大约会在2018~2020年完成,但鉴于工作难度、利益博弈等前车之鉴,上述两项工作有可能会因为这些原因而延后2~3年,这也就意味着,房地产税正式大规模推进的时间点有可能是在2020年或之后的两三年时间里,也就是说,2020年前房地产税都难以大规模展开。

    即使是条件成熟之后,房地产税也有可能不会大面积铺开,而是采用“先试点、再铺开”的做法。谢逸枫认为,未来房地产税很有可能会选定部分重点城市开始试点,比如北京、上海、杭州等城市。

    面临诸多难题

    房地产税的开征,肯定会面临一大堆困难,政府如何应对,这也是市场普遍关心的话题。

    首先是征收的难点如何解决,目前没有答案。就房产税在上海和重庆两地的试行效果来看,并不理想,征收非常困难。上海和重庆两地方政府为了能够收取到房产税,用了很多办法,但是效果不佳。这说明民众还是不习惯于缴纳保有税,因此能拖则拖、能欠则欠。

    其次是如何应对人为避税行为,如何防止“打擦边球”逃税。比如重庆针对独栋别墅项目征收房产税,于是有业主私自加盖一层,便不必交税;也有开发商也出于销售考虑,而故意将大面积物业分割成多套小面积住宅出售给同一个人,也避开了房产税。还有就是如何应对“做低”房价避税现象,现阶段二手房买卖过程中,就有不少非普通住宅被“做低”房价摇身一变成为普通住宅,从而可以节省一大笔税费开支。

    此外,房地产税如何使用也是一个难题。丁祖昱表示,按照海外的经验,房产税是地方财政的主要来源,城市基础设施建设等基本依赖房产税,所以高税收的地方往往是房价高、生活水平较好的区域,能够做到“取之于民、用之于民”。而目前国内房地产税如何确保做到这一点,这也是一个很大的难题。

    如何影响楼市

    房地产税会不会对普通老百姓形成影响,会不会降低房价?……房地产税的实施,会如何影响市场?

    专家分析指出,房地产税征收会降低开发商税费成本,在某种程度上会促使房价回落。据不完全统计,我国一个房地产开发项目经历立项、建设、配套、销售等诸多环节,涉及缴纳的税费多达60余项,所有税费开支占到营收的三成左右。因此这部分税费转到保有环节征收之后,会导致开发成本的下降,反映到房价上,就是房价回落。

    不过专家提醒无需为此担心。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,民众既担心自家也被征税,又忧虑房价为此而大跌。其实,普通百姓大可不必为此税而担忧。他认为,在中国国情之下,房产税具备为地方政府提供新税源,优化财政结构、调节财富分配和稳定房价三个功能。无论是国家层面的立法,还是将来各地政府制定的细致条款,都会考虑到普通百姓的基本需求、合理诉求,差别化对待不同的家庭与房屋。

    毋庸置疑的是,房地产税的开征,对抑制市场投机性需求将会起到极大作用,从而促使楼市回归居住本质。谢逸枫指出,按照国外经验,房地产税每年征收标准为0.8%~1.5%之间,这会使得房产持有成本大增,从而降低投资意愿。