小商品批发家庭如何实现换房养老两不误（2）

规划需求：

1、购买一套市值200万元的四居室。

2、为张先生设计一份保险规划方案，包含所要投保险种和保额保费。3.家庭剩余资产的配置。

北京农商银行金融理财师团队：刘怡、史项超、邵宇、贾鑫金家庭财务

换房方案背景说明：按照政策及客户实际情况可知，首套房贷款最高不超过七成，第二套房贷最高不超过五成，公积金贷款利率3.5%，房贷年利率为5.4%，贷款期限最长20年，公积金贷款上限20万元。

张先生家庭具备一套自有房产，房产价值100万元，采用公积金贷款方式购买，截至2014年年底，还有40万元贷款尚未偿还。

方案一

将张先生目前已有房产变卖，扣除尚未偿还的40万元的房贷，张先生可以获得60万元。首付三成，房产首付60万元，剩余140万元采用按揭方式贷款，公积金贷款20万元，商业贷款120万元，贷款期限20年，公积金贷款每月偿还1160元，商业贷款每月偿还8187元，共计9347元。

方案二

选择购置第二套房，第二套住房首付款五成（首付款：100万元）。

由于张先生的100万元信托2年后到期，现在无法提前赎回，所以信托的100万元在购买第二套住房时无法使用。张先生家现在能够使用的包含现金、国债、股票、母亲的房产。现金10万元、国债20万元、股票50万元、房产30万元，共计110万元。

方案一与方案二比较：

第一，方案一采取换房方案，可以首付三成，享受20万元的公积金贷款的低利率，方案二由于属于购买第二套住房，首付款五成，不能够享受公积金贷款的低利率。

第二，如果采用方案二，会造成国债到期之后的损失，也会导致股票预期收益的损失。

第三，采用方案二，会造成张先生家庭近期可支配投资资金大幅度减少，不能增加张先生家庭的投资收入。

综上所述，我们认为方案一比较符合张先生家庭的基本情况，所以，我们选取方案一的换房方案。保险计划具体保险品种黄女士保险：黄女士投保20万元的重大疾病保险，每年保费10000元，支出合理。理财规划

张先生的信托产品和国债都没有到期，近期不能够动用，不能够进行投资。张先生父亲过世，母亲身体不好，需要近期搬来与张先生共同生活，张先生父亲过世后，为张先生母亲留下一套价值30万元的房产，按照义乌当地租房水平，如果出租的话，不一定能够租出一个合理的价钱，所以采用变卖的方式较为合理。所以，张先生家庭可支配资产包含：30万元的房产，50万元的股票，现金与活期10万，共计90万元。另外换房后，原5万元本息支出取消，新房每月房贷9347元，房贷年支出112164元，新增医疗费支出2万元，张先生保费支出26000元，年支出合计248164元，年结余51836元。