合法小产权房是怎样的 购买小产权房有什么风险？

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。那么，购买小产权房有什么风险？对于房屋本身不合法的，法律不保护此房屋上所附的任何权益。所以进行小产房买卖要注意房屋是否合法。

合法小产权房是怎样的

首先，并非只要是“小产权房”就是非法建筑。小产权房只要依法办理了相关审批手续，就是合法建筑，因为法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的，必须是村里组织的，由村委会为出面，以集体利益为主的形式。如果是由开发商操作的，那就是违法的，但是目前都是这么操作的，村里出面审批，村里私自出让土地等等，开发商盖房销售和受益。这时就要清楚购买小产权房有什么风险了。

其次，建设用地是在集体土地上建设的，土地归村里的所有村民集体所有。最后，购买者和享有者必须为本集体成员所有，并且符合“一户一宅”规定，提供了相关审批手续，就可以确权。非本村本集体人员购买的，利益将会受损。

满足以上三个条件的就是合法小产权房，缺一不可。

购买小产权房有什么风险？

1、关于小产权房买卖合同的效力，根据我国目前的法律规定和社会实践情况，原则上认定无效，因此，存在很大法律风险。但要说购买小产权房有什么风险也区分不同情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

2、购买后拿不到房屋所有权证，且不能合法转让过户，同时对房屋的保值和升值也有很大影响。即使买受人取得有乡政府或村委会盖章的所谓“产权”或类似的文件，也是不受法律保护的，如果将来乡政府或村委会反悔，要收回房屋，买受人只能要求返还房屋价款，无法继续保留房屋。

3、开发建设的监管同样存在缺位。资金是否安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时地交付房屋存在着很大的风险。而且物业管理、房屋质量、楼宇电梯安全问题是否有保障，都是需要考虑的因素。

4、国家政策调控风险及拆迁补偿问题。如果同家政策变化导致建设项目停建或者拆除，购房人只能找开发商索要购房款。购房后如果遇到国家征地拆迁，其很可能无法得到相应的拆迁补偿。政策风险使购买小产权房有什么风险很值得注意的，毕竟近几个月政策调控不断。

5、房屋质量和售后维修无保证。小产权房的建设可能根本没有经房屋质量验收等程序，容易出现房屋质量问题。

6、解决纠纷的法律适用不明确。由于小产权房的特殊法律属性，使得人民法院不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。

以上就是购买小产权房有什么风险的六点风险，虽说符合合法的小产权房可以避免法律风险，但是还要注意其他风险。