万科翡翠书院十年租金180万 来看房的都是那些人？
“自持项目只是我们的一个试验田，很多事情要交给时间。”面对外界的质疑，北京万科的一位人士回应。4月12日，北京万科宣布：旗下第一个自持租赁项目“万科翡翠书院”将启动预租，“月租金1.5万元起”、“十年租金180万元起”。这个有着“国内第一个企业自持租赁项目”头衔的物业再次因为“高租金”引发市场关注，风波不止。
面对外界不断出现的关于万科翡翠书院的“租赁后可转为产权”等文章，北京市住建委近日发文表示，企业竞自持的租赁住房，在70年土地使用权期限内，开发建设主体无论自持项目，还是将项目转让给新受让主体，都只能出租，不能出售或变相以租代售等；承租人租赁此类住房，无论租赁期限和续租次数多少，都只能获得使用权，不能获得产权。
4月25日，中国房地产报记者来到了万科翡翠书院，从目前了解到的情况来看，它们已接洽了中关村(000931，股吧)70余家企业，了解了上述企业员工的住房情况与租赁需求；在项目现场，每个业务员每天平均接待客户数量为6至7次。但目前未有具体的租赁合约签订的消息。另据了解，与其他项目不同，目前这个项目在北京万科列入单独考核。
看房的多是互联网与金融业人士
4月25日下午2点，北京北五环外万科翡翠书院，门口停靠着十几辆轿车，工人们在不远处整理着绿植，过往的车辆在它的外围扬起阵阵尘土。犹如它现今在市场上的遭遇。中国房地产报记者在现场了解到，万科翡翠书院目前配有10多个业务人员，每人每天平均接待客户数量为6至7次。
下午3点，一个团组来看房
“日均访客超过50组，有的是单人组，有的是团组。”北京万科方面介绍，目前我们启动了预租，电话咨询的人数其实更多一些，看房的多是互联网与金融行业人士。目前，万科翡翠书院已接洽了中关村70余家企业，针对这些企业需求或有部分优惠活动。实际上，早在2016年万科取得永丰自持地块之后，市场就传言万科小米合作建房，去年年初万科还曾几度调研小米。但是，万科方面就此事回应称，“会优先考虑小米员工的租住需求。至于双方合作建房系小米部分员工误读。”
中国房地产报记者就此事向万科方面求证获知，该项目起初确实计划与小米、联想等几家企业合作，直接租给这几家企业员工，但政府方面希望市场上可以有更多企业从业人员享受到这一项目。此后，万科扩大至向中关村70余家企业做C端推广与调研。
资料显示，大中关村区域有231万产业人才，其中高新科技人才为85万人，其中又有43.5%的人群具有海外留学背景。北京万科方面介绍，具体租金细节还没有出来，这70余家企业人员有可能会享受部分优惠，尚未确定。
事实上，中关村区域对职住平衡的需求比较旺盛。今年，万科跟腾讯联合做了一个大中关村调研，数据显示超过80%的人群对目前居住情况不满，50%的人群愿意尝试高品质社区，并希望居所离工作地点近，尤其希望生活养老设施配套齐全。
10年租期为政策规定
北京万科方面表示，“目前调研的结果是，客户需求的租期周长在3年至10年，后期我们会根据这个时间设计不同的租赁时间长。最长租期10年并不是我们规定的，10年是国家政策规定租赁行业单次合同最长时间。”
去年4月14日，北京市住建委和市规土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得以任何方式对外销售，自持年限与土地出让年限一致。同时，为了防范以租代售，对外出租单次租期不得超过10年。
销售员向客户介绍项目
按照万科翡翠书院的整体规划，面积为90平方米的三居室户型共有1063套，月租金1.5万元至1.8万元，租期最长10年；面积180平方米的复式四居室共有227套，月租金3万元至4万元，租期最长10年。
到2020年，万科翡翠书院会推出100套房源，后期的产品则会根据市场需求和反应作出适当调整。对此，北京万科方面告诉中国房地产报记者，“就现在覆及的70多家企业来说，只要每家企业有2个人愿意租我们的房子，100套是没有压力的。”
中国房地产报记者也随机采访了几个在大中关村区域比如腾讯、新浪工作的IT人士了解情况，一些月薪在2万元至3万元的人士表示，虽然工作单位离万科翡翠书院很近，但对这个项目并不感兴趣。
“它是我们的试验田”
据相关机构测算，万科翡翠书院项目地价109亿元，加建安成本50亿元，不考虑后期运维成本，理想条件下项目营运净收入不超过3%。如果按照项目目前规划的1290套房屋计算，建成后全部房屋出租的年收入为2.73亿元，如果户型和租金两个数值保持不变的话，至少要58年才可以覆盖地价与建安成本。
就万科翡翠书院规划来看，目前还有共享办公、商业、养老等多项物业，能否提供新的盈利点还未知。不过，4月25日中国证监会、住建部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》对于自持租赁企业来说是个福音。不过，北京万科方面回复，“目前还没有资产证券化相关信息与动作，万科翡翠书院是我们的试验田，一步一步走才能知道结果如何。”
2016年12月份，万科在北京以109亿元总价拿下了海淀永丰的2宗地块，项目位于北京海淀区，距离中关村13公里、西二旗8公里。住宅面积全部由企业持有，且自持年限为70年。