北京限价房将转为共有产权这对购房者有什么影响？

5月7日，北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》公开征求意见。该意见进一步强化了房子“住”的属性。其中最关键的内容是：限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

限价房与共有产权房，在购房资格和流动性方面均有较大不同。限价房是开发商自主销售的，在京有购房资格的人都能购买，购买后需持有5年（自房本下发之日起计算），共有产权房则的购房人群更窄，必须出售给所在区工作的京籍和非京籍人士，而且只享有部分产权，即便出售也只能出售给获得共有产权房购房资格的人士，流动性更差。

关于这次《通知》，融360说房君关注这几个问题：

1、为什么要限价房转为共有产权房？经过多年的调控，拥有在京购房资格的人已经非常多，社保和纳税已经不能很好区分刚需和投资客，需要用更新更细的政策来区分自住和投资炒房客。

限价房只要求社保和纳税，投资客也可以买，在北京这种城市，5年不卖其实对投资炒房客没什么影响。但共有产权房就不一样了，这类房子投资属性极差，用来住倒是可以，房子属性变了，投资炒房客自然会主动退场。

按照意见，“销售价格/政府评估价”大于85%的，开发商可以继续自行销售，“销售价格/政府评估价”小于85%的，需转为共有产权房，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，按照共有产权房规则来出售。

举个例子，比如开发商的房子限价后的售价为4万元/平米，政府评估价为4.1万元/平米，“销售价格/政府评估价”为91%，高于85%，开发商可以自行组织销售。但如果政府评估价为4.8万元/平米，“销售价格/政府评估价”则降至83%左右，低于85%，那么这个项目就必须转为共有产权房销售。

政府的意图很明显，如果限价房价格比市场价低太多，比如低于85%，等于直接以85折的超低折扣买了一套房，等上5年又何妨？更何况现在的形势是，房价大概率还是要涨的，岂不是太便宜投资客了？

但是这里仍然是存在争议的，北京不乏实力购房者，85%的比值到底是高还是低，不好评价。举个例子如果限价与评估价的比值是86%，那么投资客以86折买到一套限价房，依然相当划算。

不过《通知》保留了这方面的主动权，该比例会根据市场情况及时调整，也就是说限价房如果销售火爆，该比例可能会上调，将更多的限价房转为共有产权房，以遏制投资炒房行为。

除了上述原因之外，目前北京楼市已经显示出复苏的势头，特别是二手房成交量屡创新高，购房需求正在放大，但现有的限购限贷调控措施几乎已经触及了天花板，继续收紧的空间不大，倒不如将更多的房子转为共有产权房，确保房子是用来住的，而且政府还能拿到一部分产权，房价涨，赚的也是政府的，炒房客是无法染指的。

2、有多少套限价房会转为共有产权房？从2017年到2018年，北京市出让的限房价竞地价地块为68总，成交金额为2363亿，售价均在5万-6万元之间。

据京房字公众号（该公众号文章基本相当于官方解读）测算，大约有20%的限价房项目售价低于评估价的85%，它们会转为共有产权房。剩下80%的限价房项目不受影响。

3、对开发商的影响：本就利润微薄的限价房项目转为共有产权房的项目，网签10个月以后，开发商才能收到相关款项。一旦开发商名下项目转为共有产权房，他们将面临双重压力，一方面赚不到钱，另一方面回款周期将大大拉长，财务成本将会增加。

在新的《通知》面前，开发商是没有任何办法的，价格限死了，你只有下调的空间，没有上调的空间，能不能保住限价房的身份，只能看政府的脸色了，他评估多少，你就是什么身份。

4、对购房者的影响：因为《通知》会导致限价房的减少，短期内可能会加剧市场躁动。举个例子，以前是限价房，价格是市场价的84%，我买到的是100%产权，但新的《通知》发布后，我买到的就只有84%的产权，剩下16%的产权归政府。

所以，一方面那些想拥有100%产权的购房者可能会积极申购限价房，另一方面，评估价会涨，开发商售价不会涨，随着时间的推移，开发商越拖越被动，就是坐等限价房转为共有产权房。所以我预计开发商会积极推盘，购房者或许会有更多购房选择。

不过这则《通知》一出，后续土地市场可能会受到一定程度影响，开发商得掂量掂量，手中的项目已经被划归共有产权房了，接下来拿地会更加谨慎，时间一长，新增供应可能上不去，去年制定的5年供应150万套住房供应目标或许会受到影响。

共有产权房是北京落实“房住不炒”的利器，但从过去一段时间来看，共有产权房地块价格不断走高，开发商已经不怎么买账了，2018年1-4月份，已经有多块地流拍。要让开发商提起兴趣，就得降地价，但这样做等于是将土地价值拱手让给开发商，显然这是难以接受的。

为了完成共有产权房供应目标，切割开发商手中已有的限价房地块，转为共有产权房销售，已经是势在必行。