合约单价6万卖9万 “明星”楼盘公然违规销售？

中环名品公馆，是位于上海普陀区桃浦板块的一个普通住宅项目，由14栋高层组成，项目自2011年面世，开始对外公开销售。开发商上海智富茂城置业有限公司为上海本土一家小型房地产开发企业。然而，在上海这个各大房企汇聚之地，中环名品公馆本应该是一个“毫不起眼”的小项目，却屡屡因为延迟交付、天价停车位等原因，在2014-2016年间，多次抢头条，成为众多购房者所熟知的“明星”楼盘。

时至今日，沉寂已久的中环名品公馆再次进入人们的视线。“他们（中环名品公馆）现在一套一套地卖，无论什么时候去看房，永远只有一套。”作为“外来户”的魏先生不久前也加入了购房者大军，他在前往该楼盘实地看房之后，对记者说，“而且他们的实际售价要比合同价格高出很多，销售人员直接说‘爱买不买’。”

5月15日，带着疑惑，《国际金融报》记者随即以购房者的身份来到了项目现场。这两天正值上海气温蹿升，艳阳高照，连马路边上的绿植都有些昏昏欲睡。当记者进入中环名品公馆大门，突然觉得异常沉闷，看上去虽有些老旧但颇为宽敞的入口大厅，仿佛像巨大的蒸笼，压得人有些喘不过气来。记者穿过大厅，进入小区内部，这种情况才有所好转。值得一提的是，由于小区地基整体抬高了大约9米，这让小区显得颇有特色，看上去颇有几分“高端住宅”的风范。

一位业主对《国际金融报》记者称：“比外面街道高出这么多，防潮倒是不错，但是造价也不菲，不然房子怎么能卖这么贵？”出了小区之后，记者来到售楼处发现，装修得恢弘大气的售楼处内销售人员并不多，仅有的几名坐在里间，其工作面貌如外面的绿植般无精打采。

在被问及还有哪些房源在售时，终于有一名销售人员（小肖，化名）走了过来。小肖表示，目前只有一套2楼111平方米的房源在售，而且中环名品公馆一直是这样卖的。当被提及为何不把房源一次性对外公布的时候，小肖回应道：“虽然后面还有几十套房源，但怎么卖是开发商的事情，买不买是你们的事情。”

然而，就在记者表示出不太喜欢这个楼层，并且有足够资金购买更大户型房子的时候。小肖眼睛一亮，立刻拿出手机给记者看：“你真有运气，我们领导刚刚才放出来一套117平方米的4房，位置很不错。如果你今天能缴纳100万元意向金的话，我们就不再把这套房子推荐给其他人了。”

100万元意向金

房源有了，那么后面的话是什么意思？面对记者的追问，小肖解释，大多前来买房的顾客，暂时是没有房源的，但后续开发商会不定时向顾客推出。如果想要买的话，就需要提前缴纳100万元的意向金。届时，销售人员再来安排，有房源会及时通知购房者，到时候根据购房者的付款方式进行PK。

小肖强调，这里的房子很抢手，PK方式就是看现金出资比例。例如大家首付款都只能出到七成，但有一个人可以出八成，那房子就是他的。当然，如果最终都没有选到房源，会按照银行年化5%的收益率，按日结算，返还全部本金和利息。

小肖一边说，一边打开手机微信，快速地指着他聊天记录给记者看：“刚刚有一套117平方米36楼的房源，首先问一个首付比例最高的客户要不要，10分钟内答复，对方立刻回应‘要’，那这个就不给其他客户推荐了。如果客户回应的是‘不要’，或10分钟没回复，我就开始推荐给下一个梯队的客户”。

此外，另一名销售人员向记者强调，中环名品公馆不是尾盘。2015年开发商因为资金断裂，将房子抵押给了供应商——本案的装修公司。现在到了2018年，供应商为了将房子变现，才同意开发商再把房子逐个拿出来出售，但仍然是一手普通商品房。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时称，预售证一经批复，开发商就应当一次性将所有房源对外公开出售，因此这是个很典型的违规捂盘案例。即便被抵押的情况真实存在，也是企业在试图钻政策的漏洞，希望在未来卖高价，实际上对于此类企业来说需要进行严格筛查和管控。

六成首付的由来

视线回到项目现场，当记者提出要去实地看房时，小肖却道：“去看房可以，但有一个‘霸王条款’需要先跟你讲明白。如果同意，我们就去看；如果你接受不了，那这么热的天大家就不要互相耽误时间了。”原来，因为预售证限价的原因，中环名品公馆现在提供的房源，合同价为6万元/平方米。但这是2015年的价格了，现在的实际售价却是9万元/平方米；此外，至少需要缴纳六成首付款。

根据网上房地产公示信息，预售证《普陀房管(2015)预字0000628号》于2015年共批复362套房源，且预售价格4.2万-7万元，报价浮动幅度为-20%。因此开发商的行为明显属于漫天要价。

当记者问及是否违规时，小肖却理直气壮地表示，这本就是市场“正常行为”，一个愿买，一个愿卖，谁也没胁迫谁，所以称不上违规。“而且因为我们签的合同和开具的发票都是6万元/平方米，还能帮你省不少税费呢！”

那么，六成首付款究竟从何而来？又能“节省”多少税费呢？举个例子，假设首套房需要购买100平方米的房子，在合同价与实际售价之间就产生了300万元的差价。但是这些差价因为没有写进房屋买卖合同中，所以银行是不认可的，也就不能用来贷款，而只能算在购房者的首付款中。即合同价的35%首付款210万元，再加上300万差价，总的“首付款”就是510万元，占总购房款的57%，约为60%。

而税费方面，购买首套一手房的税款主要来自契税，100平方米的契税计征比例为1.5%。即购房者在多付了300万元的现金购房款之后，可以“免税”4.5万元。对此，一位专门处理房屋买卖合同纠纷案件的资深律师表示，这个案件所涉及的不仅仅是违规问题，而且涉嫌重大的违法行为。

购房者也千万不要觉得，即使违规违法也仅仅是开发商的事，事实上，假如签下了这样的合同，不但没有享受到限价政策带来的优惠，无端提高了首付压力，而且今后一旦陷入房屋买卖纠纷之中，将会陷入十分不利的境地。

记者手记

记者随后也实地参观了样板房，也就是实际交易房屋，中环名品公馆能够吸引购房者的注意，有其独特之处。最大的特点就是，超高得房率，小肖称：“得房率超过100%。”其实原因就是，超高的附赠面积。所有楼栋均为37层，2梯4户，而且不计算在购房面积的公摊面积之中。因此，记者所看到的117平方米就可以轻松做到4房2厅2卫，每个卧室还都显得相当宽敞，相当于其他楼盘150平方米以上的户型了。

但作为单价9万元/平方米的改善住房，缺点也同样明显。首先，户型布局不怎么样，只有南面一个小阳台，还是全敞开的，仅有一个矮护栏做遮挡，记者自认为没有恐高症，但就这样站在36楼的阳台上还真的有些紧张。而且，北面厨房外的工作间堆满了机器设备，基本没什么采光了。

此外，所谓7000元/平方米的装修标准，不过是按照3年前，甚至更老的风格进行的装修。但用小肖的话来讲，“旧是旧了些，但好在可以立刻入住而不用担心装修异味的问题”，记者竟无言以对。而随即，当来到另一个卧室，记者惊呆了：所谓的防弹玻璃，竟然还没入住就已经碎成了蛛网状。

这么看来，所谓的精装修，基本是废了，购房成本还是要算上重新装修的价钱。与小肖告别时，他一再劝我立即出手，先把100万元意向金交了，可以帮我保留房子。我说：“今天只是打算来看看，并没有带那么多钱。”对方立刻道：“那你带了多少，10万有没有？”从售楼处里走出来，我就在心里对自己说：“房子质量差，又涉嫌这么多违规操作，还敢这样卖，不是开发商疯了，那就是我疯了。”

但随后记者随机采访了3位业主对此事的做法，事实证明，确实是记者自己疯了。

业主A：“我就是刚买不久，最初了解的时候是感觉有点奇怪，但仔细想想，只要能买到合适的房子，相比之下这些也就不那么重要了。”

业主B则避而不答，只是询问记者：“现在这里涨到多少钱了？”

业主C：“他违不违规跟我们买房的有什么关系，而且这确实是给我们省了不少税啊。”

记者：……