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怎样才能用好买房的最后权益? 走好这关键三步

目前,在一二线城市的房地产交易市场中,我们依旧不得不面对强势的开发商和中介,以及一份一个字也不能修改的购房协议。

用好购房补充协议
用好购房补充协议

身处残酷的现实中,央视‘法律讲堂’主讲房产律师秦兵建议,一定要在‘购房补充协议’上争取最大的业主权益。

一、什么是补充协议?

买房子的时候还记得你签字签到手痛的那些文件吗?除了主要的房屋购买合同,还有许多的补充协议,那些听起来不是很重要的补充协议,其实一直都充当了非常重要的作用。要弄清楚怎么签订补充协议,你就得先知道什么是补充协议?

表面上看:它是对于原合同缺失内容的补充。原则上看:它是将合同中没有提及的问题加以说明,对已经达成一致意见的合同内容进行变更。这种变更往往是对未定事宜的一种协商,对缺失的内容的一种重新描述,以帮助原合同更顺利的进行。举个例子来说:具体交付时间的约定变更就可以签署补充协议。如合同约定今天交付房屋,但是可能今天暴雨,当事人不能出行,那交付就进行不了。

这就属于:‘因为天气的原因当事人不能到达交付的地点’,那么交付就需要顺延几天,这个时候就可以签订一个关于交付时间变更的补充协议。在买卖房屋的过程中补充协议一般是由开发商提供,他们因为不断总结自己的经验,事实上,很多补充协议都是对他们有利的。所以我们需要有意识的去识别一些在将来会造成隐患的条款甚至是不平等条约。

按照常理,你大概会认为主要事项都应该在主合同,所以认真仔细研读了好几十页的《商品房买卖合同》,看完之后发现买房也不就这些事儿嘛,麻溜儿就把所有合同签了。在合同里面的主条款,有许多可能当时看起来还是对业主很有利的,但是往往意想不到的是:在补充协议的内容中,会有很多条款来进行补充说明,就把业主的这些合同权利剥夺了,但是大多数人往往是被蒙在鼓里的。

秦兵律师列举了几个开发商常常隐藏猫腻的部分:

1、违约责任。签订买卖合同的时候开发商往往承担万分之零点一的日违约金,但在补充协议会写业主需要承担百分之一的日违约金,开发商承担的风险要比业主少1000倍。对于开发商来说怎么来做到这一点呢?开发商会把这两条写在不同的协议里,一个在主合同里,一个在补充协议里,常常就会被业主忽略。

2、履约期限。有些开发商履行交房义务的期限是500个工作日,购房人履行付款义务的期限可能只有10天。在你询问的时候开发商会以要办各种文件作为解释,延长最终的交付时间,而业主在这个时候就会放弃自己主张平等的权利。

3、告知义务。告知义务其实是属于程序权利。作为普通的消费者是不大重视这种程序权利的。对于通知这种事情,大家可能一看就草草过去了,业主可能更关心我能不能拿到这个房子,而往往忽略在这个过程中应当享有的权利。

然而秦兵有一个观点是:程序权利比结果权利要更重要。比如什么时候主体完工,什么时候进行外装修、内装修,什么时候通上下水,这样的信息告知都属于业主的程序知情权,如果程序权利没有保障,那最终的结果权利就很容易出现问题。

如果业主对于程序知情权没有要求的话,开发商变更规划往往只在在售楼处张贴公告,而购房人哪怕想要变更手机号都必须将书面通知送到指定地点。这些的不对等其实都是权利瑕疵,造成这样的现实,其实是开发商为了保障自己的权利而主动设置的。作为普通业主的我们不光要了解补充协议是什么、为什么它这么重要,更要知道怎么去争取自己的权利。

二、补充协议签什么?

为什么这么说呢?因为在我国双方权利义务是通过合同固定的,买卖双方的利益也是通过合同确立的,最终产生约束力的不是谁说了什么,而是合同上写了什么。所以签订合同才是房屋交易的主战场,对于开发商来说,主合同条款不能设置得过于有利于自己而让购房人排斥,所以要隐蔽一点才能进入决赛圈,这就形成了现实中补充协议出现的三种情形:

1、本末倒置,主合同是开胃菜,补充协议才是主菜。本末倒置:主合同里的条款都是统一格式、貌似全面的。比如买家有付款义务,卖家有交房义务,买卖房屋要取得相应证件,交房要符合建设工程质量要求。

却不写什么时候交房,什么时候付款,更不写违约责任、特别条款,而把这些都留在补充协议里具体阐述,当你看的人困马乏,感觉都是合情合理的条款,没有精力继续往下看的时候,关键内容可能才刚刚出现。

2、暗渡陈仓,主合同完美无瑕,补充协议十面埋伏。这种的主合同里什么都写的清清楚楚,价格公道合理,双方权责分明,什么事情都摆在明面儿上,感觉遇到了一个好心的开发商。结果维权时候发现什么都变了,比如重要的违约责任都会放在补充协议里面,你根本无法相信一个温柔相待的主合同背后,还藏着一个居心叵测的补充协议,如果主合同让你感受公平正义,那补充协议就让你体会世道艰难。

3、滥竽充数,主合同不知所云,补充协议杂乱无章。滥竽充数:主合同里面写得七七八八,补充协议里面也毫无重点,买房的人不清不楚付了钱,不清不楚签了合同,上面除了要付的钱一目了然,其他的日期、责任都没有明确。这种事情多发生在二手房交易,只要合同签了,中介费交了,中介的态度可能就是180度大转弯,无论出现什么情况,反正中介费是不退的,其他你们随意。

三、签协议真的有技巧

秦兵也有对于签合同这件事的三个建议,给在买房路上的所有人:

1、认真阅读,细细斟酌。签合同是销售和中介成交的冲刺阶段,甭管合同内容对你多么重要,催你签合同的声音多么不绝于耳:‘合同都是格式的不用看了,我们用的全是这个合同,上次一个大姐买了十套看都没看就签了……’

这样的话建议你听都不要听,不管对方如何催促,都要沉稳应对,逐一阅读。消费是冲动的,但生活不是,买房更不能是,如果买一套住不进去的房子,那你干嘛要买,合同上的信息是最翔实最可靠的,所以不要脑子一热,大笔一挥,就把余生交给房贷。

2、耳听为虚,落袋为安。你买房可能是为了孩子上学,你楼上邻居买房可能是为了游泳池,你楼下邻居买房可能是为了交通便利,不管你为了什么买这个房子,你都要看看合同条款里面有没有那些内容,如果没有就看看补充协议里面有没有,如果都没有,就得再考虑考虑了。

3、分化瓦解,步步为营。如果主合同没有你看中的条款,而补充协议里面也没有,你又不愿意让步,还特别想要这个房子,想加的条款还特别多。那怎么办?

分而击之。要求不要一下子全提出来,先问问游泳池的事情,等游泳池能写到补充协议里了,再提一下小区绿化,胖子不是一口吃出来的,补充协议条款也不是一下子全加上去的。再不平等的条约,还是要双方签字的,所以不在于开发商会不会修改格式条款,而在于我们的技巧够不够纯熟。