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南京地王被套:疯狂之后集体遇困调查 欲以拖待变

11月,南京天气入冬。楼市焦灼。中南熙悦项目亏本开卖。世茂天誉项目犹抱琵琶半遮面近期推出公寓,单价不超过50000元/平方米。单价地王葛洲坝中国府以及招商应天府等一众项目未出动作静待变局。

楼房
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这并不是一个好兆头,这是在变相拉长销售周期,稍微出差池会涉嫌捂盘惜售。

这种危情,都是两年前就种下。2016年,哪怕在南京双限政令下,全国总价地王中南京数量最多,包揽了当年全国总价地王前十中的一半。世茂地产摘得的河西中部G11地块就是其中一个,其以88亿元的成交价,高居第一。招商蛇口G01地块、中南建设G16地块、北京嘉诚G09地块,也都跻身总价前十。

中国房地产报记者查阅数据获悉,2016年南京住宅和商住用地共成交63宗,其中50宗楼面价超万元,23宗楼面价超2万元,地王遍地开花、面包贵过面粉是当时的常态。

“潮水退去,方知谁在裸泳”,这是一句常被人们当作事后的总结之语,事前没有多少人会记得这句话的含义,在房地产行业更是突出。太过违背常理的事终究会发生不好的结局,今年6月5日,南京首家“亏本地王”京奥港未来墅被蓝光低价接手,拉开了南京众地王集体被套的序幕。

现在,数十个即将入市的地王项目集体陷入“入市即亏”的尴尬局面。易居中国南京市场总监周颖向中国房地产报记者称,“到目前为止,大概有40多幅地块近两年肯定不会有太多盈利,很大程度上是亏损的局面。”

周颖认为,南京限价政策比较严格,尤其是热点区域的热点板块,有些项目从限价开始到现在,两三年的时间基本上没有涨幅,其他没有限价区域涨幅也只有10%。这对之前以面包价买面粉的地块来说,这点涨幅还不够其资金占用所导致的利息,所以目前看来地王被套牢不是可能而是一定。“之前多数开发商对于南京市场过分乐观,谁也不曾料到南京的限价政策这么严格,执行这么彻底。”

短期内,“南京的双限政策是南京市政府根据国家政策以及南京的市场环境所决定的,不太有可能调整,依照目前的限价政策,多数房企只有硬扛下去,不太可能有其他方法。”一位不愿具名的品牌房企营销负责人说。

“房地产发展有其周期性,每个阶段都会是有涨有跌,企业有盈利也有亏损,这属于正常现象,没必要过度解读。”南京市房地产业协会相关人士接受中国房地产报记者采访则表示。

但历史总是惊人的相似,今日一众南京地王之困,距离2014年南京地王之殇不足5年,资本裹挟下,昔日的切肤之痛轮回而至。

麒麟地王拉开“入市即亏本”序幕

2016年是一个中国地王之年,也被称为杠杆之年,房企激进加杠杆与流动性泛滥及融资渠道非常宽松密切相关,南京也不例外。

统计数据显示,2016年约有5.5万亿元的外部资金流入地产市场,给开发商在公开市场拿地、收并购等商业活动提供了充足的弹药。房企加杠杆拿地推涨了周边房价,日日新的涨价助长了南京市购房者的恐慌心理,羊群效应下的加杠杆购房,导致房地产金融属性超越居住属性。

随后两年间在“房子是用来住的不是炒的”调控思路下,南京市先后祭出调控政策,让高价拿地王的房企慌了神。

麒麟板块的京奥港未来墅不幸成为首个亏本地王。2016年4月15日,北京嘉诚(北京京奥港集团子公司)摘得G09地块,楼面价高达22353元/平方米,2017年9月11日,首批房源开盘均价为25884元/平方米,只比楼面地价高出3500元/平方米。

开盘销售不佳,借款到期、亏本等原因,京奥港未来墅彻底停工,在今年6月份被蓝光收购

中国房地产报记者调查发现,该项目因私改规划遭遇业主多次维权,蓝光接手后再次开盘日期尚未有消息。

紧邻京奥港未来墅项目的是中南熙悦花园,属于麒麟板块总价地王,已开盘,亦在入市即亏损的战战兢兢中煎熬。

2016年5月13日,中南置地联合中垠地产、安居集团,经过24轮以48亿元、楼面价19195元/平方米拍得G16地块,该地块上的熙悦花园,在多次拖延后,被政府强令开盘,均价28900元/平方米。

据公开资料显示,整个小区占地9.7万平方米,容积率2.8,总建筑面积约35万平方米,总户数为2326套,其中住宅总建筑面积约24.6万平方米。中国房地产报记者在售楼处了解到,项目整体分为5个组团和公建区,目前在售的是A组团,5栋楼一共有535户,均价28900元/平方米,1、2、4号楼有部分尾房、3号楼在售最高价为29900元/平方米。

“受双限政策影响,目前在售项目亏损6个点。”售楼处销售人员称,“未来涨价也不会涨太多,目前受制于政策因素,我们也不好讲太多,一旦限购政策调整,价格自然也会调整,前期的亏损就补上来,一个项目不盈利肯定是不可以的。”

南京市国土局市场交易中心工作人员向中国房地产报记者证实:“熙悦花园属于限价地块,溢价部分足额缴纳,毛坯限价24500元/平方米,3000多元的是精装修费用。”

据南京房产交易中心备案信息显示,该项目入网535套,总面积52283.88平方米,截至10月31日,成交416套,总成交面积40795平方米,总均价28955元/平方米。

此外,中南置地在青龙山板块分别掷出35.1亿元、11.3亿元的高价拿地,重点打造了海棠集、缇香漫两个项目。

南海棠集项目,紧靠青龙山生态新城核心区位,其早已具备开盘条件的情况下,按照中南在南京快马的角色,理应早早推盘,实际却是待字闺中,未公布售价。目前周边项目融侨悦城售价为22583元/平方米,对于中南楼面地价达18829元/平方米来说,显然此时开盘不是上佳选择。

中南缇香漫城,其周边项目融侨观澜均价25600元/平方米,对于当时楼面价17453元/平方米的中南缇香漫城而言,此时开盘无异于自断臂膀。

据最新消息显示,该项目已整体出售给秦淮区政府作为人才用房,价格尚未公布。

周颖称:“部分地王项目如果一直不开盘,财务成本也很高,选择现在开盘,是不得已而为之,指望后期调控政策松动,通过价格上涨来达到收益平衡。”

一众地王欲以拖待变

2016年,面对房价突飞猛涨,南京市政府出台了《关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》《市政府关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场健康发展的实施意见》等一系列政策措施。明确要求:“采取有力措施,严格落实控地价、控房价“双控”要求,促进房地产市场平稳健康发展。”

限价对于高价拿地的房企杀伤力巨大。这其中河西中限价4.5万元/平方米;河西南限价3.5万元/平方米;江北限价3万元/平方米;鼓楼滨江限价4万元/平方米;仙林限价3万元/平方米;麒麟限价3万元/平方米。

相较于中南熙悦、京奥港亏本入市的无奈,许多高价地王都选择沉默捂盘,以此跟政策博弈。结果就是:这些高价地,至今开盘者寥寥。

2016年1月29日,上海建工惊天一拍以42561元/平方米楼面价拿下河西中部G68地块,标志着南京地价正式迈入"4万+"时代。

这个项目案名定为海玥万物,分为AB两个地块,拟建20栋住宅,产品包括大平层和复式,户型面积240-480平方米,计划打造成为南京最顶级的豪宅产品,预计今年年底公开亮相。

上海建工这一纪录在随后的5月13日被葛洲坝打破,葛洲坝以32.8亿元竞得河西南G14地块,楼面地价45213元/平方米,这不但改写了河西南楼面地价的纪录,也成为新的南京单价“地王”。

在拿地一年半之后的2017年11月,该项目正式公布案名为葛洲坝南京中国府,欲打造葛洲坝地产旗下最高端系的“国府”系产品,户型设计为190-500平方米的大平层产品,部分楼层带有空中花园和泳池,楼盘所在范围的围挡总造价甚至高达800万元,业内传出的放风价也水涨船高,一度达到78000元/平方米。

但是在河西中部新房仍被严格限价在45000元/平方米的背景下,葛洲坝南京中国府想要卖出近8万元/平方米的天价并不容易。2018年至今,该盘再度陷入沉寂,目前拿地已超过两年,但关于上市时间以及价格都没有确定的信息。

11月8日,中国房地产报记者在中国府项目现场看到,项目工地施工如火如荼,气势恢宏的中国府售楼中心大门紧闭,致电获悉预计下月其售楼中心启用,开始接待预约客户。

南京房地产业内人士表示:“对于葛洲坝中国府项目而言,如政府给出的指导价格达6万元/平方米,则有可能不亏本。但南京市政府方面给出6万元/平方米指导价的可能性不大。”

招商应天府项目是南京总价最高的地王,2017年2月14日,招商蛇口以98.1亿元拿下中华门32万平方米巨无霸商业综合体,成为南京全市总价最高地块,但至今无法开盘。

中国房地产报记者在项目现场看到,案名为应天府的项目正在在做基础性施工,短期难以入市。

对于应天府项目前景,“目前政策下,应天府项目不存在解困的可能,基本已形成亏本的定局,但央企背景,有硬抗时间的条件和可能。”上述人士说。

地处河西板块的南京世茂国际中心SCC,是世茂集团于2016年5月13日经过88轮以88亿元拍得,溢价率115%,成交楼面价16132元/平方米,为当年南京总价地王,当时世茂集团董事局副主席兼常务副总裁许世坛亲自到土地拍卖现场“督战”,轰动一时。

根据规划显示,这个项目将建设商业(含酒店)、办公楼、酒店式公寓、住宅、停车楼等业态产品。

中国房地产报记者调查发现,世茂这个地王项目正在建设之中,销售人员称,将以不超过50000元/平方米的均价销售公寓,月底前能拿到销售许可证。

“如果用公寓形式对外销售,存在打擦边球的情形,可以抬高售价,但南京市政府部门是否会发放公寓类销售许可证,不好说,存在只允许商办形式销售的可能。”一位不愿具名的业内人士说。

“那些选择不开盘的地王项目,是开发企业对后期楼市调控政策松动抱有一丝预期,另外一个原因在于没有人愿意承担开盘就亏的责任,企业没有做好亏本卖的决心。”周颖说。

这些地王项目都在等一个窗口期,周颖分析,“目前全国经济发展局面比较复杂,各个区域城市的经济表现、境遇各不相同,所以因城施策这种方式不会有太大变化,但是南京相对较好,地王项目压力虽大,但后期有支撑,顶多是开发周期拉长一点,寻求未来的上涨空间,前提是未来几年限价政策能有所松动,他们不会轻易接受卖一套亏一套的绝望现实。”

地王的过往有历史周期可循。可以预料,世茂、葛洲坝、招商等在南京一大批拿下高价地的房企,都有硬撑等待南京新房限价令放松、楼市再度繁荣、成功解套的动机。

据公开数据,从2006年至2016年的南京住宅用地成交楼面价走势来看,这11年之中南京市共经历了四轮地王潮,2007年、2010年、2013年、2016年,地价涨幅分别为125%、67%、68%、103%,2016年南京地价涨幅仅次于2007年。2016年南京市共诞生43宗楼面价在万元以上地块,20宗楼面价在2万元以上,只是2016年南京地王数量及更新速度是前三轮地王潮所不及。

从历年南京住宅用地成交涨幅来看,基本上存在3年一次的小周期,地王潮?土地市场降温?土地市场复苏?新一轮地王潮交替上演。

从2007年、2010年、2013年三轮地王潮前后土地市场成交走势来看,地王潮后南京土地市场均出现了明显的降温态势,2008年同比2007年下降10%,2011年同比降幅最大,成交楼面价几乎腰斩,降幅达42%,2014年住宅用地成交楼面价同比也降低了三成。2018年在2016年地王潮之后再次周期性下行,多数房企对于这种周期性下行反弹的变化已经熟悉。

只是这一次国家层面对房地产调控政策的强度比以往更猛烈更坚决,指望房价大涨,显然不现实。

进入2018年,企事业单位参与摇号变相参与房地产投资的热情高涨,催生了南京楼市调控新政再次加码。

2018年8月13日,南京出台《关于调整南京市企事业单位住房限购政策的通知》,起因是企事业单位参与摇号及购房热情高涨。“管控企事业单位集体购房,就是在打击投资渠道,打掉投资属性。”周颖说。

这项调控政策对于众多急于解套的地王项目无异于当头棒喝,“国家弱化房地产的投机、投资属性,我们应该理性投资,南京市政府采取的措施是正当其时,作用明显。”前述南京市房协相关人士称。

政策寒冬之下,南京众地王亦面临着前所未有的资金之困。

对于地王,“活下去”不是万科式矫情而是现实,此前中原提出“排队等死”的判断,有数据显示房地产企业的融资利率已经升到了2017年以来的高位,还钱压力不断增加的房地产企业到底该怎么活下去?记者在南京了解到一个信息,某前十强房企南京公司于今年上半年高价拿地后不久就企图退地,此事至今仍未有最终定论。

有分析人士认为,对于南京的这批地王而言,最大可能性的死法肯定是限价死,拿地的时候地价超过房价成为常态,但随着限价的严格,卖房的价格很多都被迫低于成本线,变成很多企业只能选择割肉卖房的快跑游戏,先回笼部分资金以解决燃眉之急,“以时间换空间”。

截稿前,中国房地产报记者得到最新消息,南京近期又将有房企亏本推盘。