哪些二手房买卖属于无效 采取事先预防措施降低成本

在二手房买卖过程中，如卖家对问题房产未能如实告知甚至采取欺诈手段，买家可行使合同撤销权利保障自身利益。但专家同时提醒，相比事后追责，买方还可采取事先预防措施，以降低成本。

近日，记者接到读者来电，询问在卖家未能如实告知的情况下，买卖合同是否有效。

读者魏先生表示，在2015年上半年他购置了一套位于上海市虹口区的二手房，因为装修时间不长，于是办理完过户手续之后便直接入住。但入住不到一个月时间，发现屋内居然有白蚁。于是聘请专业机构进行仔细检查，才发现屋内不少地方已被白蚁啃食一空。而魏先生通过细致查看之后发现，屋内有部分装修重新更换过，如门套等。而令魏先生感到气愤的是，卖家在跟他签订买卖合同之前，并未告知住房内有白蚁，因此他想通过法律途径来讨回公道。

对于魏先生的遭遇，法律界人士认为卖家存在过错，构成了欺诈。上海联业律师事务所主任律师王展分析指出，房屋内有白蚁，会影响到居住，一般人避之不及，不会主动购买这类房产。因此房屋出卖人在出售此类房屋时，负有信息披露义务，应该如实将所售房屋有关信息特别是瑕疵如实告知买方，并在买方愿意接受的情况下再进行交易。但该卖家刻意隐瞒了屋内有白蚁的事实，违反了诚实信用原则，已经构成了欺诈。

记者发现，在过去一些已经判决的案例中，如果卖家在出售房产过程中没有尽到如实告知义务，法院往往支持退房并赔偿相应损失。如北京张女士在2014年花了280万元为儿子购买婚房，但在装修过程中得知该住宅曾发生过火灾，原来的男主人未能从火灾中脱身而在房间内身亡。但卖家并未如实告知，因此张女士将对方告上了法庭，要求退房并赔偿装修、利息等损失。法院认为火灾并致人死亡虽然不会影响使用功能，但与张女士买房之前的真实意愿有很大出入，会影响到其心理感受，支持张女士的诉讼请求，判处退房并赔偿相应损失。此外，记者还发现，包括上海、南京、济南等地，也都有卖家因隐瞒房屋质量问题等败诉的案例。