网传炒房“终极模式” 信贷经理笑言：银行可不傻（2）

所以，如果这种方式操作成功，对炒房者来说，确实是“无本万利”的生意，赚钱都是自己的，风险都是银行的。

记者注意到，网络上流传的说法是：现在京沪深很多人都这么做，这就是“次贷危机”的来源。诚然，价值700万元的房产，买房者拿到700万元的贷款，实际上就是零首付，这和2008年次贷危机时美国银行业给予低收入群体零首付的做法，实际上是相同的。

真有这么便宜的事？

赚的钱都是自己的，风险都是银行的，哪里有这么便宜的事情？！

记者采访了一家银行的信贷经理，对于上述情况，电话那头，这位信贷经理笑了：“银行可不傻，价值700万元的房产怎么可能贷到700万元？”

这位银行人士以他所在银行的操作规范，分析了这种操作模式面临的几重障碍：

首先，需要明确的是，二手房交易，银行贷款多少，是按照评估价来确定，而不是成交价。银行会选择专业的第三方机构进行评估，而这类第三方机构通常都与银行(分行或支行)有固定的业务合作关系。如果市价是700万，则评估机构给出的估值通常也在700万左右，不会突然跳到1000万元。据这位信贷经理介绍，在实际评估中，银行为了控制风险，实际评估值在市场价基础上还可能有折扣。

其次，除了专业的评估机构，银行的业务员会实地勘察抵押物(即房产)的情况，如果成交价明显高于周围同类型房价，业务员也是很容易识别的。上述案例中，成交价较市场价高出40%，如此明显的价差，除非业务员傻了，不然是不可能看不出来的。

最后，有过贷款经验的人都知道，银行会要求贷款者提供个人账户的资金流水，银行此举是为了衡量借款人的第一还款来源；在银行的实际操作中，抵押物仅仅是第二还款来源，银行本身是非常不愿意看到抵押物被处置的。

上述案例当中，贷款700万元，如果按照等额本息还款法(30年)，则每月需要还房贷3.7万元——按照贷款金额不超过月入50%的比例计算，则要求贷款者每月收入要到达7.4万元！

记者查阅公开资料获悉，在京沪深三地，2015年城镇居民年平均可支配收入分别为52859元、52962元、44633.30元，全年收入也达不到7.4万元。普通居民很难从银行获得如此高额的贷款。

事实上，退一万步讲，就算银行业务员作弊、评估机构作弊、银行流水作假，但还是很难发生上述所谓的“无本无风险炒房”情况。毕竟，银行有严格的风险控制流程，信贷的最终审批权并不掌握在业务员手中，要么是在分支行，金额特别大的甚至在总行，具体情况根据各家银行的规定有所差别。做贷款审批的人，都是风险控制的专业人员，是很有可能发现前端环节的舞弊行为的。如果要瞒过银行上级审批的一系列环节，其实是难上加难。

由此可见，中国房贷首付相比国外水平要高出很多，这正是银行控制风险极为重要的手段，银监会、人民银行等对于这方面的监管也非常严格，所以这才保证中国不会发生“次贷危机”(除非房价跌幅超过首付款比例，但这种可能性是极小的)。