厦门楼市崩盘传闻 房价从领涨全国到暴跌经历了什么？

最近，关于厦门的房价都成为人们关注的焦点，宁静、悠闲和惬意是厦门的本色，因为地理位置较好，厦门的房价一直以来都是居高不下，但八月初以来，类似“厦门楼市崩盘”“厦门房价腰斩”的言论在互联网上流传。关于厦门楼市崩盘传闻不绝于耳，那么厦门房价暴跌到底是什么原因造成？

近日，一则关于“厦门楼市神话破灭，地价腰斩，地王挥泪甩卖”的报道将走在房地产调控前沿的厦门推上风口浪尖，甚至传出厦门楼市“崩盘”的消息。相关报道称：“相比2017年3月高峰期，岛内每平方米已经下降了1万~1.5万元，岛外下跌6000~1万元。”

近十年来厦门房价一路上涨，但最近厦门房价却一反常态，从领涨全国到暴跌，经历了过山车式的行情，那么导致厦门房价暴跌的原因究竟是什么？厦门楼市神话真的回不去了吗？据了解，厦门楼市和海南类似，买家主要靠外地人，不仅局限于福建各地市，全国各地客户都不少。自2017年出台严格的限购政策后，外地人买房途径基本已被堵死。

尽管在厦门当地“楼市崩盘论”多被认为是危言耸听，但市场冷淡、房价下滑、购房者观望情绪浓重已成为不争的事实。资料显示，今年以来，厦门新建商品房和二手房成交均出现明显下滑，部分区域房价和地价下降幅度也较为明显。此外，受限购、限价等调控政策影响，厦门楼市在趋于理性的同时还面临着地王亏本入市、库存高企的隐忧。

厦门市国土资源与房产管理局（以下简称“厦门国土房产局”）一位王姓负责人在接受记者采访时表示，房价涨落是正常的市场行为，从全市范围来看，部分区域和楼盘房价虽然出现了回落，但降幅在合理、可控的范围内，这也是楼市调控见成效的表现。

市场冷淡地价重回“1”字头

2016年8月至今的短短两年时间，厦门楼市经历了从领涨全国到横盘震荡的“过山车式”行情。

根据易居研究院智库中心公布的2018年1~7月份厦门新建商品住宅各区价格走势数据显示，厦门岛内思明、湖里二区和岛外的集美、海沧、同安和翔安四区成交均价均出现了下滑，其中思明区下滑最为明显，今年前7月成交均价45547元/平方米，相比去年同期的55427元/平方米，下滑幅度接近万元。

在商品房供销方面，厦门国土房产局组织人事处工作人员向记者提供的厦门市房地产市场最新数据显示，今年1~7月，厦门市商品房累计批准预售面积153.0万平方米，同比下降22.2%；新建商品房累计销售面积182.5万平方米，同比下降17.0%。

二手房交易更加低迷。数据显示，今年1~7月二手房累计成交面积151.2万平方米，同比下降44.4%，二手住宅累计成交面积88.7万平方米，同比下降58.2%。

厦门新景祥咨询顾问中心市场研究部分析认为，在新建商品住宅方面，整体市场持续冷谈，二手房成交虽逐步上涨但市场观望情绪相对浓重，成交大幅下滑。

此外，厦门地价“腰斩”论也备受关注。在7月2日的土拍会上，翔安区推出的3幅地块小幅溢价成交，楼面价分别为每平方米1.90万元、1.98万元和2.12万元，分别被国贸、华润、金地联合体，厦门特房集团和海晟房地产开发有限公司竞得。

可供对比的是，此次拍出1.90万元/平方米楼面价的翔安X2018P03地块与2016年由厦门融侨置业有限公司拍得的2016XP04地块位置相近，后者楼面价为3.83万元/平方米。

记者现场采访了解到，2016XP04地块商品房项目案名为融侨铂樾府，示范区已于8月5日开放，目前尚未开盘销售，项目规划6栋高层和6栋叠墅，首期将推88~170平方米叠墅，47~150平方米高层之后再推出。

厦门克而瑞机构表示，从我们长期的跟踪监测来看，近两年厦门土地楼面价确实直线下滑，2018年最新的全市平均楼面价为21879元/平方米，相比2017年下降近二成，与2016年的顶峰时期相比则下降约三成，但并未全面“腰斩”。

“地价重回‘1’字头，楼面价相比区域最高地价明显缩水。”厦门新景祥咨询顾问中心市场研究部则置评称，此次土拍中央企和国企成为主力，近期楼面价持续回落，预计接下来厦门低溢价拿地将成为常态。

据了解，在房企研究中判断一个城市是否有投资价值，经常根据“地楼比”即地价与房价的比例来判断，“地楼比”越小则意味着未来可能的利润空间越大，土地投资价值越高。

厦门克而瑞机构认为，2016年作为厦门的地王元年，“地楼比”高达134%，即通常说的“面粉比面包贵”。但地价与房价倒挂，本身就是不合理的市场规律，一旦房价的增速跟不上地价的涨幅，市场的风险就会暴露。

“厦门地价、房价的回落是客观存在的，但不足以成为‘崩盘论’的前兆，更多的是政策干预下、不合理跳涨之后的合理回归，应该理性看待这种回调。”厦门克而瑞机构表示。