房地产众筹到底怎么玩 政策风险仍是最大阻碍（2）

B理财型众筹为主，预期收益率10%以上

事实上，目前行业中多为理财型房产众筹，即众筹平台选择短期化、房价有上升预期的现房产品，通过拿出房源作为标的，以低于市场的销售价格及“基本理财收益”+“浮动收益”吸引投资人，由投资人共同享有物产权。一般此类众筹参与时间比较短，多为180天到3个月左右，由于投资人数众多，一般房产证等证件将交由第三方公正公司代投资人持有。

一般而言，此类产品预期收益率在10%到30%之间。比如新快报记者查询房筹网的一些已经回款的项目，年化收益率在20%左右。对于收益率的计算，一般都是由租金收入再加上项目增值收益部分组成。

对于项目增值收益部分的计算一般每家平台都有不同的规则。比如房筹网规定，若项目年化综合收益率等于或低于15%的，则全部收益由全体投资人按所占份额分配，房筹不参与分配。若年化综合收益率超过15%的，则项目综合收益按照不同比例分配。

C政策风险仍是最大阻碍

众多业内人士均表示，房地产众筹目前最大的阻碍为政策风险，游走在监管的灰色地带，或涉嫌非法集资。北京大成律师事务所肖飒对新快报记者说，非法集资界定并不清晰，一旦向不特定的社会公众吸收资金，通过互联网向社会公开宣传，承诺以货币作为回报，就涉嫌非法吸收公众存款。不过，目前房产众筹平台在宣传时并不承诺本息保障，对于收益率也提醒消费者只是“预期”。

此外，克而瑞信息集团广州机构研究总监曾英杰表示，除了非法集资风险外，房产众筹还涉嫌“非法销售商品房风险”。他表示，根据《中国商品房管理办法》，开发商要销售商品房首先要达到预售条件，无论开发类还是营销类众筹，都需要用户在建房前先把钱给开发商，“一旦商品房没有达到预售要求就很难继续了。”

他还表示，房产众筹也存在合同欺诈的风险。“目前无论是哪类房地产众筹都是基于网上沟通交流，很多投资者没有到实地调研，对于平台提供的项目开发企业资质也很难求证，很多细节没有办法实地考察，比如一开始的条件与交楼的条件是否一致等等”。

最后，曾英杰表示，还存在资金是否被挪用的风险。“房产众筹时间链条比较久，钱给到开发商和平台后怎么保证资金安全？”不过，目前不少房产众筹平台也开始与银行进行了资金存管，可以确保平台自由资金与投资人的资金分离。