房地产营改增有哪些新规定 二手房交易又有什么影响？

房地产营改增有哪些新规定，二手房交易又有什么影响？2016年5月1日起，营业税改征增值税试点工作将全面推开。此次改革力度前所未有，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活性服务业四大行业。为了让广大纳税人了解此次全面“营改增”的影响，我们特别采用问答形式，分行业对纳税人关心的问题进行解读。

“营改增”后房地产纳税人分为哪几类？

答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第三条规定，房地产纳税人可分为一般纳税人和小规模纳税人。这两类纳税人不仅有规模上的区别，更有税制适用上的区别。从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。

二者区别如下：

1、一般纳税人销售应税的货物、劳务以及发生应税行为可以自行开具增值税专用发票，而小规模纳税人不能自行开具，购买方索取专用发票的，小规模纳税人只能到主管税务机关申请代开专用发票。

2、一般纳税人购进货物或劳务可以凭取得的增值税专用发票以及其他扣税凭证按规定抵扣税款，而小规模纳税人不享有税款抵扣权。

3、征税办法不同。一般纳税人适用一般价税方法计税，小规模纳税人适用简易计税方法计税。

房地产业涉及的征收范围主要有哪些？

答：根据《销售服务、无形资产、不动产注释》规定，房地产业涉及的征收范围有二项，一是房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；二是房地产企业出租自己开发的房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目。一般纳税人销售不动产、提供不动产租赁服务，其适用税率为11%。小规模纳税人销售不动产、提供不动产租赁服务，不按适用税率征税，而是按征收率5%缴纳增值税。

是否可以扣除受让土地的价款？

答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

在增值税预缴时不一样吗？

答：根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第三条规定，一般纳税人转让房地产，由于取得的方式分购置和自建，在销售后预缴增值税也是不一样的：

1、购置后转让——应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。

2、自建后转让——应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。