多重调控叠加稳健房价 楼市“五一放价”可期？

本轮调控中，不少城市都实施了“刚需”优先的政策，包括在公积金贷款、购房资格等方面。进入4月，也就开启了“五一”楼市前的传统推盘黄金档期。不过，在当下摇号卖房、加码限售限购以及降杠杆等多种调控手段持续的大环境之下，今年的“五一”楼市将呈现怎样的走向？

市场人士表示，本轮调控叠加了“两会”后对房地产市场长效机制的预期政策，进一步落实“房住不炒”的调控思路。料未来的政策还是会以“因城施策、一城一策”为基调，不排除部分热点城市还将继续出台新的调控政策。

对于未来楼市走势，著名房地产专家黎文江表示，广州的调控不会放松。对消费者而言，今年要关注贷款利率的上升；对房企而言，地价成本高将使房企利润降低。同时，租购同权以及以长租形式出现的农村集体用地住宅也会对楼市造成冲击。

从政策层面看，调控仍在继续进行中。自3月下旬以来，包括杭州、大连、长沙、深圳、武汉、西安、海南等在内的十余个热点城市和省份纷纷出台了楼市新政策。这当中，除了限购、限售、提高首付比例等常规手段外，“摇号卖房”“首套优购”“造假禁购”等差别化举措也已在多地实施。

政策手段：调控加码+利率上调

具体而言，摇号卖房、加码限售限购以及降杠杆是本轮调控的主要手段。例如，杭州、西安、武汉等城市相继出台了摇号卖房的调控措施，这些城市均规定，商品房项目意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，不得以任何名义收取“价外价”。此外，深圳还推出了房价“三合一”新政，表明决策层对于降低金融杠杆、防控金融风险非常重视。在全面去杠杆的大背景下，中国房地产市场“去投机化”的意图非常明显，就是要回归居住的属性。

同时，房贷利率则不断上调。春节以来，全国各城市的房贷利率都已普遍上浮了15%以上。值得关注的一个新信号是，日前，南京地区的房贷利率折扣再度上调。据报道，目前南京22家主流银行对首套房贷利率上浮20%已是主流；对于二套房，当前银行主流的房贷利率是执行基准利率上浮25%或30%，与上月相比，上浮30%的银行更多了。

市场氛围：成交量跌预期趋冷

从市场层面看，具体到广州的住宅市场成交量，确实是在下跌。自2017年“3·30”新政出台以来，广州的一手住宅成交量就萎缩明显。官方数据显示，2017年3月30日至2018年3月28日，广州一手房网签成交76696套，成交面积约83.64万平方米，均价为16582元/m2。而2016~2017年同期，全市的成交套数为134113套，成交面积约146.17万平方米，均价16760元/m2。

直观的数据对比显示，新政一周年广州一手房成交量大减，无论是成交套数还是成交面积，跌幅均超过四成。再从今年一季度的成交看，网易统计“阳光家缘”的数据显示，1~3月一手住宅共成交15023套，销售面积165573平方米，较去年同期的29896套、3243097平方米跌了近五成。

发展商应对：低开都卖不再死守

对房企而言，成交量的下滑直接导致业绩压力。近期，上海多个豪宅获得预售证“开闸”，不过，大部分被批复的价格远低于市场预期价格，和周边二手房价格倒挂已成常态，部分楼盘的价格甚至已经重回2016年时的开盘价。但尽管如此，开发商还是决定开售而不再“死守”。

上海一房企人士表示：“多数项目都等了一年了。现在拿到证了该卖就卖，因为后期政策也不会放松的。”中原地产分析人士也指出，就当下的入市价格而言，由于从去年10月份开始，政府在审价环节发挥了指导性作用，今年一季度新楼盘的价格基本没有上浮，以3月份为例，上海成交量前十的项目中，有9个项目的套均价格在400万元以下。

业界认为，上海房企的这种“能卖则卖”的心态或许也将传递到广州。日前，黄埔一新盘开售，其开盘价就明显低于当初的“吹风价”。同时，更有房企以“公司活动”之名推出全线产品9.8折的优惠，这当中虽然不排除有清尾货的目的，但同时或许也代表了当下房企“卖得快好世界”的市场预判。这个“五一”，会否有更多的房企“放价”促销，值得拭目以待。

各地调控越来越严

海南省：非琼籍家庭限购一套住房，首付比例不低于七成，自获得产权证之日起5年内禁止转让。提供虚假资料获得购房资格者，5年内不得在海南买房。大连市、阜阳市：对部分区域实施了限购、限售。深圳市：实施“三价合一”政策，全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，抑制二手房价格过快上涨。