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长租公寓爆仓 代理人携款跑路租户怎么办?

在一线城市,很多上班族要租房住。租长租公寓是大部分收入较好的人的选择,但是现在长租公寓爆仓,代理人携款跑路租户怎么办,毕竟这涉及无数租户和房东的利益,一起来看看。

长租公寓
长租公寓

鼎家破产

长租公寓爆仓的例子即是鼎家倒闭事件。8月20日,鼎家发出通知,称公司因经营不善导致资金断裂,已停止运营。并将引入上海寓团管理公司作为业务承接方,近日与相关业主和租户联系承接事宜。不过,中国房地产报记者拨打了该通知中所留的承接方咨询电话,均未有人接听,而鼎家的办公场所也早已人去楼空。

据报道,鼎家模式是中介从互联网金融企业“爱上街”一次性收取相当于年租金的贷款。租户每月向爱上街支付贷款和利息,房主每月从鼎家拿钱。现在鼎家倒闭,房主拿不到租金,自然想赶走租户,而租户是交过钱的(或还得继续还贷款),这怎么办?

在破产通知发布后,鼎家一名负责人直接告诉租户:“没钱退押金,更没钱退房租。”目前,鼎家的租户及业主组成了大大小小的维权群,想通过协商或者法律等途径挽回损失。

一位权威律师提出了建议:一、在房客仍在交房租期间,房东无权赶走房客。房东应去法院起诉鼎家侵占租金,因为房租权益属于房东被鼎家非法侵占,顺序优先于破产清算。如果房东赶走房客,房客可以去公安机关或者法院期诉房东侵犯房客的使用权,要求房东支付因搬家产生的费用;二、即使房东和鼎家签订了单方面终止协议,如“鼎家无力支付房租,合同终止,房屋即日起由房东自行收回”,协议也是无效的。因为房客和鼎家签订的协议在前,房东和中介的合同不能对抗第三人。如果房东赶走房客,房客可起诉房东侵权;三、房客住到支付租金期满后不搬走的,房东可以起诉房客侵权,并向法院申请强制清退。但房客可去法院起诉鼎家赔付押金并承担违约责任。四、鼎家是否属于诈骗很难认定。因为诈骗必须主观恶意在前,但鼎家的情况比较复杂。

如何预防长租公寓爆仓

传统租房中介是信息中介,即《合同法》下的居间行为,房主租户自行签约,中介收的是一次性介绍费。“互金”模式下的房主租户一般不直接签约。那情况分两种,一种是房主明确委托鼎家代理自己和租客签约,现在代理人携款跑路,自然应该房主倒霉。

另一种可能是两个独立的合同关系,房主与中介签约,中介与租户签约。房主和租户都是无辜的,现在中介“坏人”消失,好人的权益冲突。责任分配时,必须回答是租户更有理由预期中介倒闭的风险,还是房主更有理由预期中介倒闭的风险?

有人认为,房屋租赁权益不适用动产的善意第三人取得,若租户没有理由相信中介具有房屋所有权,那中介基本上就是“二房东”的地位,租户似乎难以以跟中介的有效合同来对抗房主。

然而,为人诟病的“二房东”一般指违法转租的租户。《合同法》规定:承租人只有经原出租人同意,才可以将租赁物转租给第三人,否则出租人可以解除合同。房主把房屋“出租”给中介公司,显然知道中介不是用来自住,而是会租给别人。房主向中介收取房租、不与租户直接交往,要么应视为委托代理,要么应视为同意转租,房主的责任都无法避免。

因此,房主应当尊重中介和租户的合同。房主在知道租户存在时,仍然选择直接向中介收取租金,就应该承担中介破产、资不抵债的风险。相比之下,中介“隔断式”收租付租,租户并不受益,而房主可以无需再判断租户的信用程度、避免租户的赖账扯皮,在正常情况下获得了不与租户往来的利益,在非正常时也得承担风险。

从经济分析的“事前主义”角度看,相对于租户,拥有资源的房主更强势,更有能力和平台谈判要求采取一定的资金安全保障。若不能令房主满意,房主仍然能选择自行出租。自行出租在互联网时代的资讯条件下并非难事,故而自如蛋壳等中介之前亦只能以高价手段吸引房源。房主退出没有保障措施的平台的压力,更能促使平台规范经营。

综上所述,长租公寓爆仓给很大部分租户和房东造成了麻烦,怎么解决目前的困难尚待商讨,而如何预防自己陷入类似危机,也是人们以及行业主体要深思的问题。