降息了房贷要不要提前还？ 看完这些在决定

降息了房贷要不要提前还？看完这些在决定。去年，央行连降4次息，公积金利率也一降再降，短短一年整整降息一个百分点。有人说，降息了，买房成本低，抓紧时间买房。那么，已经买了房子的呢，房贷要不要提前还？今天来探讨一下这个问题。

对比了一下公积金三种还款方式的差别，三种方式分别是：自由还款，等额本息和等额本金。今天还以我家房贷为例，讨论一下是否需要提前还房贷。结论是，不仅不要提前还，我还要少还。

背景：

贷款80万，30年。2012年5月开始还款。截止目前总计还款47期。

还款方式：自由还款，即可以在最低还款额的基础上，任意设置还款额，还款额如2012年5月~2012年12月：￥3994/月；2013年1月~2016年3月：￥4500/月。

公式验证：

截止2016年3月，还款本金为￥2525.22，而以前的还款本金为￥2526.68，差额1.46，可以忽略不计，这个计算可以信任。毕竟，我们是基于我们的理解去设置公式，而公积金管理中心的算法是什么样的，我们是不确定的。

假设1：保持目前的每月4500还款额不变

如果保持目前的还款额，利率不再变化，在第22年第8个月，贷款本息已经还清，总利息为￥363243

显然不划算啊，我们贷款30年，是希望最大限度的利用如此低息的公积金贷款，提前八年还完，没有实现利用最大化。

假设2：将月还款额改为3500

如果月还款额降低为3500，那么在第30年的第5月，还清贷款本息，差不多最大限度利用了公积金贷款。总利息为￥475301。比上一种还款方式增加了￥112058的利息。

童鞋们要说了，多还这么多利息，不合适啊。别急，继续。减少了月供，不能闲着啊，假设分两种情况去投资。

每月减少月供1000，总计减少了210期的月供，总计节省出的可投资本金为210*￥1000=￥210000。

分两种情形去投资，一种均分到17年（即按照4500还款，从第五年开始减少月供，到第22年全部还清本息的剩余投资年限）；一种均分到25年（即按照3500还款，从第五年开始减少月供，到第30年全部还清本息的剩余投资年限）

看到木有，我们只保守估计每年投资收益为5%，复利效应+持续投资；按照17年投资年限：到第17年，本息和是33万+，远胜于多出的11万利息；按照25年投资年限：到第25年，本息和是42万+（也从侧面证明了，持续投资的巨大影响力）。

5%的收益，还是很容易实现的，国债五年收益也有4.42%了，再结合一点别的投资，轻松达到。不用考虑通胀，因为公积金贷款利率也只会跟着央行调整，而不会把通胀考虑进去。

所以，降息了，我不仅不提前还贷，还要减少月供，当然，这种方式只适合于可以自由调整还款额的。如果不能自由调整还款。那么，也不要提前还房贷哟。把要提前还款的钱，拿去投资。