房地产投资回报率怎么算 房地产投资风险有哪些

房地产投资回报率，是衡量楼市冷热的温度计，不仅能够为广大房产投资人及购房者提供决策参考，还能为房产评估专业人士开展收益法评估提供客观的参数依据。那么房地产投资回报率怎么算有没有公式呢？在投资理财的时代，很多人都会选择买房作为投资产品，那么，投资房产值不值得呢？

房地产投资回报率怎么算？

房产的投资回报率，是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。一般而言，有三种计算形式：

1、收益模式计算公式：

投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

说明：投资客的收益是这样实现的，通过贷款购买商业地产，而后出租以获取租金，然后以月租金偿还银行贷款的“月供”，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资客的投资回报。

2.投资回报率分析计算公式：

投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价

说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

3.投资回收时间分析计算公式：

投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12

说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。

在业内，这种投资类型通常被划分为两种：一是即刻回报型，二是培养回报型。

房地产投资风险有哪些？

人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。

系统风险：

1、通货膨胀风险，比如以固定租金出租的物业租期越长，承担的购买力风险越大。

2、市场供求风险，市场上的供给与需求发生变化。

3、周期风险，房地产市场的周期波动引起。

4、变现风险，销售过程复杂难以变现。

5、利率风险，国家对经济宏观调控。

6、政策风险，政府政策变化调整。

7、政治风险，政变、战争、罢工等

8、或然损失风险，火灾或自然灾害。

个别风险：

1、收益现金流风险。

2、未来经营费用的风险。

3、资本价值风险。

4、比较风险，即机会成本风险。

5、时间风险，进入时机是否适合。

6、持有期风险，时间越长，不确定因素越多。